古語說：行行出狀元，可是臺灣的父母們比較相信的是：萬般皆下品，唯有讀書高。這種心態，造就許多優良學區的出現，成就了學區房市的價格。
所謂的好學區，其實是跟市中心好地段分不開的，基於城鄉發展的資源分配，多集中於發展成熟的地區，好學區剛好就跟生活機能優、區域環境好的地段在一起，這些地方本來價格就不低，加上又多了一個限時就學的條件，價格當然更翻上一番。
台北市明星學區，價格的保證
要說學區這條件，會讓房價高上多少，似乎也沒有什麼明確的統計。最 常拿來舉例的是師大附中國中部，學區是和安里和仁慈里，範圍是仁愛路、大安路、信義路和建國南路之間，區域裡除掉仁愛醫院、福華飯店、師大附中、延平中學 及台北市農會的用地之後，住宅實在有限，而且又位在精華地段，即使沒有學區的條件，房價也會很貴，有學區會有源源不絕的父母愛來買，價格會一直持續。
除了師大附中國中部，台北市首善之區大安區，擁有台北教育大學實小、建安、新生、金華、龍安等5個額滿學校，幾乎是整個大安區＝優良學區。關心台北市學區資訊的人，可以在台北市教育入口網查到http://www.tp.edu.tw/。
用租的，也能設學區籍
買房子入住是個爭取學區的方法，設籍也能拿到入學門票，把戶口遷到 學區內的親友家，是最簡單經濟的作法，或是在學區裡租個可以設籍的房子。因應少子化的影響，2006年台北市開放學區設籍的條件，學區內定居3年以上的租 屋族，提出法院或經法院授權民間公證單位開立之公證租賃證明，也可以參與分發。
一級優良學區要提早準備
如果家裡有3歲左右的小朋友，想要進入一級優良學區就得注意囉！每 年3、4月各縣市政府教育局、區公所會公布各校學區，額滿學校（指的是雖住在學區裡，但不一定排得到的優質學校），以4月25日為統計新生基準日，具優先 分發要件的人才能有機會入學。優先分發要件：父母與小孩共同設籍在學區內同一戶籍，小朋友在學區裡有居住事實，入學前一年購置房地產的權狀證明，或連續3 年的公證租屋證明，相關資訊可以查詢各區公所的民政課。
值得注意的是，因為明星學區大家擠，但一間學校容納的學生數量有限，有些超級明星學區學生爆滿，甚至要從一出生就設籍，才擠得進該區學校。建議多詢問當地房仲、居民，確認約需要設籍滿幾年才有入學機會，免得買了學區宅卻進不了學區學校。
迷思二, 境內移民，用通勤成本換大房子:
時下最流行的「境內移民」，大概會發生在二種區域，一是台北都會圈 外圍的衛星地帶，如林口、三峽、安坑一帶；另一種是新興計畫區，如板橋新站特區、新莊行政中心等。這些區域都擘畫著美麗的未來，交通建設及公共工程也朝著 願景前進，大片空很久的地開始動工，也正是預售屋大行其道的地段。
新興計畫區房價穩定成長
新市鎮的開發，工程期至少要個10年8年，價格起點比較低，開發期 間的經濟變化較多，賺賠的風險高；新興計畫區由於多在近市中心區，房價基礎點高，投資成本較高，但開發時程約3-5年，加上地段的支撐，投資的風險相對低 一些，獲利幅度當然也較低，然而房價雖然不能上翻幾倍，但持平或穩定成長的機會相對不小。
觀念：成交才有實質獲利
土地開發可不是今天說了明天就好，那些有先見之明的，除了建商以 外，最早蓋好的那幾棟房子的投資者，當然能夠享受投資利得囉！只是大部分的人們，購買房子的經驗實在不多，以自住而言，買了又住了，當然帶有感情，要賣的 時候常有心靈掙扎。很現實的是，如果沒實際賣出成交，即使有增值，也都只是房價「數字」，雖然這個數字能讓人心理有安慰，但終不是落袋為安的實質受益。
投資客在這方面就順心如意一些，預售的時候進場，從預售到完工，投資總額至多是3成左右房價，完工之後售出，有的甚至還在預售階段就賣了，實際享受到了增值的利益。
留心工地噪音和生活機能
另一個比較切身的問題，如果住在新移民區，到處都是開發中的工地， 跟願景有連結的，可能只剩下預售時接待中心大圖上的記憶，出入會遇到大卡車大貨車，滿是灰塵和砂石，還有工地吵嘈的噪音作背景，住在林口的小娟道出生活現 實的為難。更讓原本住在大安區的小娟難以適應的，是生活機能的不便，所有的生活機能都要開車才能到，跟以前走路逛大街的生活經驗實在不能比。
用通勤成本換大房子？
以1200萬元的總價來看，買了林口有車位、室內45坪左右的新大 樓，室內開闊寬敞還可以看得很遠，只是晚上只有路燈和工程警示燈，鄰居很少。上班族的她每天要早起至少1個小時，晚上回來再1個小時通勤，夫妻兩人工作 忙，還得要有2輛車才行，油錢過路費還有時間，這些成本加起來，在台北買個1500萬的房子成本差不多，而1500萬在台北大安區，有機會買到還不錯的 25坪公寓或舊大樓，加上較優的生活機能。
在預算有限的狀況下，新移民區房子新又大，但須再等一段時間附近的生活機能和環境才會逐漸完備。市中心則可能需要住在狹小的舊房子裡，但相對生活機能完備，且通勤時間短。 離開熟悉的生活環境，要有多少的遷移成本，除了計算房價以外，心情的負擔可別忘了算。
迷思三, 預售屋，買到夢想的代價？
大家最有興趣，廣告打得最大，也最難瞭解的就是預售屋的行情了，尤其是在地人談到預售屋行情的時候，80%是疑惑、不解還會問：有人會買嗎？
君不見，預售屋接待中心的配置，就是為了打造價格而設的，一進門先 讓你瞭解的是區域重大建設的願景，再告訴你生活環境裡的美好，讓你油然而生：「這真是個好地方」的心情，然後告訴你建設公司的豐功偉績，還有多少人已經下 訂的肯定，加上燈光美氣氛佳、裝潢真美麗的樣品屋催化下，你心中那把尺，價格至少會提振一些，意念一鬆弛，就下了訂呢！
買夢想之前，先看合理價格！
到底什麼是合理的房價呢？建議大家可以參考專家的意見。通常我們在報章雜誌上看到的專家，大概有3種，代表房地產上中下游的價格概念，分別是
上游：不動產估價公司
不動產估價公司像戴德梁行、中華徵信所，服務的對象多是政府機構、建設公司開發階段或是銀行貸款估價，對地價的估計，一般用不到，但對房價的評估，為了保障銀行債權的關係，會比較低估一些。
中游：仲介公司
仲介公司的資訊來源，多是建立在實際成交個案上，只要累積的交易量愈多，就會愈準確，但多以中古屋為主，屋齡分布又很廣，在扣除一樓、豪宅、套房之後的估價，比較接近一般行情。
下游：代銷公司
代銷公司就是指受建商的委託，負責企畫和銷售建案業務的公司，如海悅、甲山林、永慶代銷等等。代銷公司的任務就是幫建商將房子賣得好賣得多，代銷提示的價格，比較接近市場的高價，但通常都有一段議價的空間。
你準備好買個夢想了嗎？
通常預售屋賣得比新成屋還貴了一截，就是賣消費者一個日後增值的夢 想。究竟值不值得買？最粗略的方式是，當未來景氣不被看好，就需要小心為上，因為可能非但沒增值還多花一筆夢想錢。但當未來幾年景氣看好時，預售屋就值得 買，因預售屋多出來的那些費用就是買個兩三年蓋好之後的增值機會。
至於增值的幅度，就還要看當地的未來發展性，比如說捷運題材、三鐵 共構、重大建設、整體都市計畫等等。並且也需注意，還沒動工的未來建設，地點是否確定了？還是只是個「可能會有」的建設？捷運站離市中心幾站？並非有捷運 就是萬靈丹，如果捷運要坐20站才能到市中心，那捷運的功能只是在當地生活區域內移動，跟市中心價格連動的程度就小了。
迷思四, 新大樓、老公寓？我該買哪一種？
城市的天際線，被大樓嶄新的玻璃閃耀著，走過那些全新落成的大樓，氣派的外觀，高挑的門廳，掩映而出的水晶燈光，還有令人目不暇給的新建材，看起來戒備森嚴的門禁管理，大家都會心生羨慕。然後心理總盤算著，新大樓比起舊大樓和老公寓貴上3成價，到底值得不值得？
迷思五, 年輕人最愛，小宅真的好脫手？
近年來小宅產品話題不斷，有關小宅是什麼？要先定義清楚，套房可不等於小宅唷！小宅的尺度其實並沒有定論，以第一線仲介人員的大致區分，18～25坪之間的住宅，稱為小宅產品。
小宅的特性是符合小家庭生活需求，所以至少是1房1廳或是2房1廳的格局，空間雖不是開闊寬大，但麻雀雖小五臟俱全。以總價條件來看，是當區比基本首購族高 一些的預算，比換屋族負擔輕一些的負擔，在財務的考量上，有些人會有一筆裝潢費用，把室內空間設計作好一些，或是另一種手邊有現金可以作其他投資，而不是 把錢都花在追逐貸款上，可以有其他投資，增加資產的機會。
迷思六, 誰來買單？陸客投資會是騙局嗎？
三通的議題正夯，彷彿只要三通，台灣的經濟就可以振興起飛，彷彿台 灣的房地產就靠陸資來拯救。陸資進場的議題其實炒了好多年，最早是陸資透過香港企業為界面，來台購買辦公大樓，但是幾年下來，台灣的辦公室租金收益比，一 直維持在3%～6%之間，實在不是有效益的投資，於是辦公大樓產品就不再是主要標的了。
接下來，就是三通前後的買屋團來台，許多建商口口聲聲說，大陸人想來台灣置產炫耀財力，也一圓登台夢，豪宅是最合味的產品，新聞最大的是台中行，胡市長親自接待，陸客參觀台中七期豪宅的接待中心，也在媒體面前下了訂，還說台灣房子其實挺便宜！
不能住又不能賣？
陸客來台購屋，圖的是什麼？除了單純的炫耀之外，投資獲利才是目的！但大陸人來臺其實還是有所限制，不單是台灣方面的限制，大陸對企業主來台的關切程度也高，大陸人也不容易移居台灣，如果買了豪宅不住，又不能賣出然後獲利了結，那些有錢的陸客為何要買呢？
好奇開頭、無奈結尾
日前信義房屋舉辦「兩岸不動產互動與展望研討會」，邀請大陸房產鉅子－萬通集團總裁馮侖來台，他為陸客投資下了精闢的註解，他說：大陸人投資台灣房地產以 「好奇」為開頭、「無奈」做結束，有點像是「門開了，但門栓沒拔」！因為台灣的投資規模小，來台手續繁瑣，申請投資沒有優惠條件，還有30%的投資上限、 也不可購買土地等規定，開放購買的商業辦公大樓，投資報酬率低，無利可圖。此外，大陸官方審核控管嚴格，陸資申請赴台投資要通過很難。
陸客多投資店面
仲介業者提出一連串陸客投資的困難點，陸客無法常來看屋，不瞭解商圈、不知道價格資訊、不熟悉台灣的商圈分布狀況，其實很難投資，目前投資的產品比較多屬報酬率比較高的店鋪，但是為數還是稀少，還不如仰賴回流的台商。
台商也是另類「陸資」
大陸的經濟環境正熱，但是金融及法制條件仍舊是專制的國家，許多前進大陸投資的台商，近幾年賺了錢，加上大陸環境變化日劇，於是回台購置房地產的人口增加了。
依代銷業者觀察近兩年的房地產交易量，有近2成是台商回流貢獻的，台商的身分跟一般購屋者相同，沒有陸客資金流通等問題。由於台商來去匆匆，看屋的時間不 長，對台灣房地產價格掌握不易，能夠比價的機會也不高，不管是預售屋或新成屋，下訂的速度快，是好客的代表。如果能夠吸引更多的台商回台購置房地產，比吸 引陸客來台容易也可行得多，這也算是另類的陸資投資了！
迷思七, 都更，最後只是一場空？
《敦化南路上，原本1戶1000萬的老大樓，在參與都市更新後，身價上揚成4000萬！》
《30年以上的老公寓，因為有都市更新的想像，1樓出現100萬／坪身價的案例！》
迷思八, 捷運共構，搶到就是佔便宜？
迷思九, 以房養老！銀行按月付款給你
內政部公布2009年台灣的出生率為1000分之8.29，創下全球最低紀錄，依據資策會MIC的推估，2020年台灣將正式邁入高齡社會，隨著平均人口成長率逐年下降的趨勢，推估至2050年台灣將邁入超高齡社會，老年人口佔總人口比例將倍速成長至35.9%。
台灣邁入高齡化社會，每一個年輕人要負擔2-3個老人的照顧責任， 這樣一來，以往養兒防老的機制，面臨的是無兒沒人養或是少兒養不了的困窘，這讓大家開始注重退休的財務規畫，為老年的生活品質維持作準備。於是，「以房養 老」的概念便深得民心，而能夠執行逆向抵押貸款的前提是：房子現在沒有貸款負擔。
反過來！銀行要按月付款給房屋所有人！
以房養老，簡單地說是一種反年金或稱逆向抵押貸款，以往我們購屋向銀行借錢，一筆借出然後分期償還貸款；而以房養老的方案，是銀行按月給所有權人一筆錢， 活得愈久領得愈多，一旦所有權人死亡，則房子產權歸給銀行。這一類的金融方案，在國外行之有年，是一種活化資產的經濟行為，對於住宅擁有率接近95%的台 灣，生育率又是全球最低，加上社會觀念改變，留財產給子女的想法也漸漸淡薄，台灣推行逆向抵押貸款的條件時機更加合適。
大家會覺得，如果所有權人把房子賣掉，然後把錢分期提出來用，難道不會比較划算嗎？人的壽命長短，當然很難判定，為了保證每個月有固定的錢可用，所以反年 金可以保障老年的生活品質，不會面臨錢花完了，人還健在的困境，逆向抵押貸款有保險的功能；老年人多不喜搬遷自己所熟悉的生活圈，逆向抵押貸款還可以讓所 有權人繼續居住在原地。
銀行花費成本高
對銀行來說，簽定一個以房養老的契約，要支付的是不知是10年、20年甚或30年的月付款，還有房子取得所有權之後的處理費用，成本其實是相當高的。
小心陷阱，銀行估價其實只有六成
當銀行與所有權人協議了房屋的未來價值之後，銀行以房地產估價約6成金額，進行月付款的支付，另外的4成，就像是保險費的支付，為所有權人往生前的生活提供保障，這個保險成本部分，在媒體大量報導當中，很少提及，容易讓國人在估量上有偏頗之虞。
美國早已行之有年，台灣估價制度不明
以美國的經驗來看，從1989年開始至今大約有39-40萬戶採行逆向抵押貸款。在美國，房屋價值的認定，是以公正公開的透明資訊環境裡的估價價值，而反 觀台灣的房地產交易資訊不透明，估價制度及相關配套措施也不甚完善，銀行及所有權人對房屋價值的認定難有共識，契約要成立相對困難。所以想要「以房養 老」，要先推動的是房地產交易資訊的透明化，才能清楚定義及估算房屋價值，才能有後續的推動。
迷思十, 法拍屋，一般人能買嗎？
所謂的法拍屋，指的是被法院拍賣的土地或房屋，一般是由於所有權人有債務問題，大多是房貸未繳、卡債、本票裁定、欠繳管理費、為人作保或欠稅等，由債務人向法院申請強制執行，經鑑價、公告等法定程序，成為待拍賣的不動產。依拍賣的執行方式又分法拍屋、金拍屋和銀拍屋。
法拍屋：由法院進行拍賣作業。
金拍屋：由台灣金融資產管理服務公司執行法院拍賣的房屋，台灣金融資產管理服務公司，是依據金融機構合併法成立的公正第三人，是唯一獲財政部核准成立，可受託執行法拍賣的民間機構。
銀拍屋：是由債權銀行主持拍賣的房屋，來源通常都是銀行為了保障最低債權而承受的不動產。房屋的所有權為銀行，經由銀行進行整理，現況大多是空屋，幾乎沒有點交或看屋的問題，多了銀行的前置處理，當然價位上也會較法拍屋或金拍屋來得高一些，但仍然是比市價低一些。
法拍資訊取得
法拍屋資訊十分公開，查詢也便利，從法院公告、銀行公告、中央日報的分類廣告、法拍屋相關資訊網站（如山水法拍屋）、法拍屋附近張貼的公告，都能取得。大 眾如何看待法拍屋呢？便宜是一定要的啦！經過法院拍賣程序，產權是一定清楚的，得標之後再整理售出，有機會獲得高報酬率。
投標方式大不同
在投標的時候，法拍屋及金拍屋以密封投標的方式進行，投標者對於投標價格心裡有譜，也不可能變動；銀拍屋採公開喊價的方式進行，容易因為現場氣氛熱絡，而喊高了投標價。所以在投標前要先對地區市場有所瞭解，也要能掌握行情，還要別被現場氣氛所迷惑。
流程不困難，但實務複雜
對於跟法院打交道，大部分的人是有些不自在的，其實法拍屋的投標流程並不困難，與一般買賣的差別只在看房子和資金準備兩項。看房子的時 候當然沒有仲介人員協助，甚至於有可能不能看室內，有關點交與否？（不點交的房子法院不會負責交屋給你）是不是有租賃權存在？有沒有優先購買權人（如地上 權、典權人、承租人等）？或是有沒有買賣移轉登記的限制（例如：國宅、農地等）？所有的資訊都要靠自己摸索。
資金要充足
在資金準備方面，法拍屋、金拍屋，要先繳2成的保證金，得標後7天內要繳清另外8成，幾乎等於是現金交易了，而如何在7天內找到金援或貸款，就是個重要技術。
標到之後，又是一層考驗
對於不點交的法拍屋，由於我國民法有「買賣不破租賃」的精神，常有用長期租賃給他人來逃避搬遷的屋主，不成文的規定是可能需要付一筆搬遷費用。更或甚者是破壞房屋設備等等，標到不一定馬上住得進去....等等隨之而來的可能是種種的困擾。
可找專業代標公司
如果，本身不具備相關知識，也覺得不想學或學不來，委託代標公司服務，也是個方法，但也需注意代標公司的品質，不肖的業者有許多手法來讓買方出更多的投標價金，例如製造多人投標的假象。
如果購買的是銀拍屋，流程較為簡單，想看房子就跟銀行專人聯絡，保證金每一戶是6萬元，經拍賣公司查驗身分證及領取投標號碼牌，就可以參與公開喊價競標了，得標之後，過戶之前準備30%的款項，另外的70%銀行還會主動協助申辦貸款，購買流程輕鬆簡單。
沒有留言:
張貼留言